Onderhuur niet gewenst? Pas overeenkomst aan!

De algemene huurvoorwaarden bepalen dat huurder de woonruimte zelf moet bewonen en dat onderverhuur slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster is toegestaan. Om toestemming te verkrijgen moet huurder een schriftelijk verzoek indienen en daarin de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst vermelden.

De casus

Kort nadat de huurovereenkomst is gesloten, plaatst huurder een advertentie op marktplaats.nl waarin hij het gehuurde voor onderhuur aanbiedt. Verhuurster, een corporatie, komt de advertentie op het spoor en medewerkers doen zich voor als geïnteresseerden. Na dat contact laat verhuurster huurder weten dat hij onrechtmatig handelt en verzoekt zij hem zelf de huur op te zeggen. Huurder vindt echter dat hem niets te verwijten valt. Verhuurster vordert daarop in kort geding zijn ontruiming. Huurder moet ontruimen en doet dat ook, zij het onder protest. Nadat huurder bij wijze van voorlopige voorziening is ontruimd, wil verhuurster de huurovereenkomst laten ontbinden en start zij de daartoe noodzakelijke ontbindingsprocedure. Huurder heeft zich volgens verhuurster niet als goed huurder gedragen door het gehuurde zonder haar instemming aan te bieden op internet. Bovendien bestaan voor deze categorie woningen wachtlijsten van woningzoekenden die op die lage huur zijn aangewezen en die op de commerciële markt geen kans hebben. Huurder brengt daartegen in dat onderverhuur volgens de algemene huurvoorwaarden mogelijk is en dat het verzoek om toestemming pas kan worden gedaan wanneer een aantal concrete gegevens beschikbaar is. Overigens is het plaatsen van een advertentie op een internetsite volgens huurder niet meer dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden.

Het oordeel van de rechter

In deze procedure gaat het om de vraag of huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door het gehuurde zonder instemming van verhuurster op internet ter onderverhuur aan te bieden. De rechter volgt de redenering van huurder: de overeenkomst verbiedt onderverhuur niet, mits verhuurster daarvoor schriftelijk toestemming verleent. Dat huurder ook toestemming nodig zou hebben om op zoek te gaan naar een onderhuurder, is echter nergens bepaald. De algemene huurvoorwaarden wekken juist sterk de suggestie dat het zoeken naar een onderhuurder is toegestaan. Het verzoek om onderverhuur moet immers vergezeld gaan van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Wat de stelling van verhuurster betreft dat huurder met zijn handelwijze inbreuk maakt op haar toewijzingsbeleid voor deze categorie woningen, merkt de rechter het volgende op. Als dat zo belangrijk is, had het voor de hand gelegen om in de algemene huurvoorwaarden voor deze categorie woningen de mogelijkheid om toestemming voor onderverhuur te vragen geheel achterwege te laten, of deze bepalingen in de huurovereenkomst met huurder uitdrukkelijk uit te sluiten. Verhuurster heeft dat niet gedaan en kan dit dus ook niet aan huurder tegenwerpen. Dat wil zeggen dat huurder op het moment dat verhuurster hem aansprak op zijn handelen en op het moment dat zij hem in rechte betrok, nog niet tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Er is daarom geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst met huurder. De huurovereenkomst blijft in stand.   (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 17 augustus 2012, LJN BY3316. Zie ook “Huurder moet wegens poging tot onderverhuur veld ruimen”)