Oude schuld, geen nieuwe huurovereenkomst

De gemeente heeft een aantal woningen in eigendom verworven in het kader van stedelijke herontwikkeling. De gemeente verhuurt deze woningen via een woningcorporatie, met gebruikmaking van de bijzondere regeling voor gemeentelijke sloopwoningen.

De casus

Corporatie C verzorgt voor de gemeente, als beheerder, de toewijzing en verhuur van de voor herontwikkeling bestemde gemeentewoningen. A is uitgenodigd om deel te nemen aan een groepsbezichtiging voor één van de woningen. Een aantal jaren eerder huurde A een bedrijfsruimte van de corporatie, waarbij een huurachterstand van ruim twintigduizend euro is ontstaan. Nadat A failliet was verklaard, heeft C de huur opgezegd en haar vordering bij de curator ingediend. Het faillissement is opgeheven bij gebrek aan baten, maar C heeft A daarna nog verschillende malen verzocht om betaling van de openstaande huurschuld. Na de bezichtiging heeft de corporatie A laten weten dat vanwege die oude schuld geen nieuwe huurovereenkomst zal worden aangeboden; de vordering staat namelijk nog gewoon open. Volgens A berust die vordering echter op een misverstand binnen de organisatie van C en is deze hoe dan ook verjaard. C heeft A gedagvaard om alsnog betaling te verkrijgen. A is tot betaling veroordeeld en vordert nu in hoger beroep de vernietiging van die veroordeling, plus vergoeding van verhuiskosten en vijfentwintig jaar extra inschrijftijd bovenop het opgebouwde aantal inschrijfjaren. Volgens A is het onredelijk dat C haar vordering handhaaft en heeft zij daarop ook geen recht meer, aangezien een medewerker van C heeft gezegd dat de vordering was verjaard.

Het oordeel van de rechter

De vordering zou normaliter na vijf jaar zijn verjaard, maar in dit geval heeft de corporatie A nog een aantal verzoeken om betaling gestuurd en daarmee de verjaring gestuit. Dat A die brieven niet heeft ontvangen ligt in zijn risicosfeer, aangezien hij geen adreswijziging heeft doorgegeven. Het contact dat A met de bewuste medewerker van C heeft gehad hield verband met het sluiten van een huurovereenkomst waaruit duidelijk bleek dat C slechts als beheerder optrad en dat de gemeente de verhuurder van de sloopwoning was. Het hof ziet dan ook niet in hoe A aan een – overigens door C betwiste – mededeling van een medewerker die namens de gemeente handelde, of aan het sluiten van de huurovereenkomst met de gemeente, het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat zijn huurschuld bij C niet meer geïnd zou (kunnen) worden. Volgens het hof is, anders dan A stelt, niet relevant dat C destijds een koopovereenkomst heeft gesloten met zijn toenmalige echtgenote, omdat de huurschuld daarbij helemaal geen rol heeft gespeeld. Ook het argument dat het incasseren van de oude huurschuld onaanvaardbaar is omdat A, als kleine ondernemer, met moeite een tweede faillissement heeft kunnen afwenden en geen reserves heeft om een vordering van bijna dertigduizend euro te kunnen voldoen, vindt bij het hof geen gehoor. Die omstandigheid is namelijk niet te wijten aan C, maar aan het feit dat A niet of nauwelijks inkomsten heeft verworven. Om kort te gaan, de corporatie hoefde vanwege de oude schuld geen nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en huurder moet gewoon zijn huurschuld voldoen. (Uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 12 mei 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:1435)