Renovatie: korte duur oplossing voor leegstand?

Met het oog op de voorgenomen renovatie van het wooncomplex wil verhuurder huurovereenkomsten binnen twee maanden kunnen beëindigen. Vrijgekomen woonruimten worden daarom verhuurd op basis van overeenkomsten van korte duur. Een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan inderdaad onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Huurbescherming en huurprijsbescherming zijn dan niet van toepassing. Is dat hier het geval?

De casus

Verhuurder heeft met een aantal huurders een “Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur” gesloten, met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. Op verzoek van die huurders heeft de huurcommissie de huurprijs en het voorschot op de servicekosten verlaagd. Verhuurder verzoekt de rechter die verlaging terug te draaien; het gaat immers om huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur en in dat geval is de huurcommissie niet bevoegd. De kantonrechter ziet dat anders en bevestigt de beslissingen van de huurcommissie. De huur is inmiddels geëindigd. Verhuurder wil alsnog volledige betaling van de huur en servicekosten, en gaat in hoger beroep. Het was volgens verhuurder van groot belang dat hij de huurovereenkomsten in verband met de renovatie van het pand tijdig kon beëindigen. Dat belang heeft verhuurder aan huurders ook heel duidelijk gemaakt; daarom zijn met hen huurovereenkomsten van korte duur gesloten. Juist om onzekerheid of geschil over hun rechtsverhouding te voorkomen, zijn partijen op dat punt een vaststellingsovereenkomst aangegaan. Dat die vaststelling mogelijk in strijd is met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen, leidt volgens verhuurder niet tot ongeldigheid ervan.

Het oordeel van de rechter

Wat de vaststellingsovereenkomst aangaat, merkt het hof op dat die niet dient om onzekerheid of een geschil te voorkomen, maar om een bestaande onzekerheid of een bestaand geschil te beëindigen. Uit de formulering van de huurovereenkomst blijkt niet concreet dat beide partijen zich bewust waren dat er onzekerheid bestond. Verhuurder kan daarom op die vaststelling in dit geval geen beroep doen. Gelet op de uiteindelijke huurperioden (variërend van 1,5 tot 2,5 jaar) is geen sprake van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur, ook al is verhuurder ‘volstrekt transparant’ geweest over zijn intenties en de tijdelijkheid van de huur. Bovendien gaat het om woningen die geschikt zijn om langdurig te bewonen, en werden verschillende woningen in hetzelfde complex ook op die wijze verhuurd. Huurders – die ook nog eens een hogere huur betaalden – hadden dus in vergelijking met die andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte een slechtere rechtspositie. Volgens het hof dringt zich de vraag op of verhuurder niet zozeer slechts een oplossing heeft gezocht om tot aan de renovatie leegstand in het pand te voorkomen, maar (ook) een hoger rendement heeft willen realiseren en de huurprijsbescherming heeft willen omzeilen. De slotsom is dan ook dat de kantonrechter een uitspraak kon doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschot op de servicekosten. De vordering van verhuurder wordt afgewezen. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 16 oktober 2012, LJN BY1786)