Renovatieovereenkomst niet door sloop geëindigd

Met het oog op de door verzakking van het pand noodzakelijke werkzaamheden hebben verhuurder en huurder een “Onderhoudscontract Particuliere Verhuurders bij ingrepen in de woning” gesloten. Deze renovatieovereenkomst vermeldt de uit te voeren werkzaamheden, verbeteringen en hogere huur na renovatie. Huurder verhuist voor de duur van de renovatie naar een wisselwoning.

De casus

Verhuurder besluit echter het pand waarin het gehuurde is gelegen geheel te slopen en weer op te bouwen, en meldt dit aan huurder. De renovatieovereenkomst is niet gewijzigd. Omdat bericht over de oplevering uitblijft, neemt huurder zelf contact op. Verhuurder geeft in eerste instantie aan de voortgang, oplevering, keuken en dergelijke met huurder te willen bespreken, maar laat vervolgens weten de woning niet langer aan huurder ter beschikking te willen stellen. De renovatieovereenkomst is volgens verhuurder niet langer van kracht (er is geen sprake van terugkeer naar de bestaande woning, die door sloop teniet is gegaan), zodat de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan worden ontbonden. Huurder verzet zich tegen die ontbinding en spant een kort geding aan: verhuurder moet huurder binnen drie maanden toelaten tot de woning. Verhuurder verzoekt het hof die beslissing terug te draaien.

Het oordeel van de rechter

Verhuurder stelt dat het pand door werkzaamheden aan het buurpand zodanig was verzakt dat renovatie zinloos was en het pand moest worden gesloopt, waardoor de door huurder gehuurde woning is vergaan. Financiering was alleen mogelijk voor acht koopappartementen en de met huurder overeengekomen nieuwe huurprijs staat in geen verhouding tot de gerealiseerde investeringen. De oude en de nieuwe woning zijn volgens verhuurder ook niet gelijkwaardig. Huurder stelt daarentegen dat al vóór de verbouwing van het buurpand sprake was van verzakking, dat de omgevingsvergunning de nieuwbouw van een huurwoning en zes koopwoningen betrof en dat de oude en de nieuwe woning wel degelijk gelijksoortig zijn. De door huurder gepresenteerde stukken wijzen er volgens het hof op dat de verzakking van het pand niet het uitsluitende gevolg was van werkzaamheden aan het buurpand. Daarbij komt dat verhuurder de renovatieovereenkomst ongewijzigd heeft gelaten en zich jegens huurder heeft gedragen alsof die overeenkomst onverminderd van toepassing was en huurder kon terugkeren naar de woning. Wat de nieuwe woning betreft, die heeft dezelfde oppervlakte en ligt ook op dezelfde plaats als de oude woning. Er is door de sloop en nieuwbouw geen wezenlijke, rechtens relevante wijziging opgetreden in de aan de woning in het nieuwe pand toe te rekenen investeringen ten opzichte van de investeringen op grond van de oorspronkelijke renovatieplannen, aldus het hof. Voor zover de nieuwe woning met meer luxe is uitgevoerd dan was voorzien in de renovatieovereenkomst, komt dit voor rekening en risico van verhuurder. Kortom, de renovatieovereenkomst heeft nog steeds rechtsgevolgen en de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig ontbonden. Het vonnis blijft in stand. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 12 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3334)