Restitutie van ruim 27.000 euro bij tijdelijke verhuur Leegstandwet

Een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet moet behalve de vergunning en het tijdvak daarvan de maximale huurprijs vermelden. Wordt voor een woning een hogere huur gevraagd, dan treedt de in de vergunning vermelde huurprijs daarvoor automatisch in de plaats. In dit geval komt de huurder er pas later achter dat de huurprijs van zijn woning in een Leegstandvergunning was gemaximeerd. Hij vordert terugbetaling van het verschil in huur en van de niet gespecificeerde servicekosten, terwijl hij voor beide finale kwijting heeft verleend. Heeft huurder met die finale kwijting afstand gedaan van zijn rechten uit de Leegstandwet?

De casus

In de huurovereenkomst, die is aangegaan voor bepaalde tijd en vervolgens is voortgezet, is een ongespecificeerde vergoeding voor bijkomende diensten en leveringen vermeld. Voor de tijdelijke verhuur van de woning is een vergunning afgegeven met een maximale huurprijs van 435 euro – de werkelijke huur bedraagt 1.150 euro per maand. Bij het einde van de huur hebben verhuurder en huurder in een ‘eindafrekeningsovereenkomst’ verklaard dat alle kosten op basis van de werkelijke kosten zijn verrekend en dat partijen geen vorderingen meer op elkaar hebben. Huurder vordert vervolgens bij de kantonrechter terugbetaling van het verschil in huur en ook van de servicekosten. Die moeten volgens hem op nihil worden gesteld, omdat de wettelijk verplichte eindafrekening niet is verstrekt. Dat finale kwijting is verleend betekent volgens de kantonrechter niet dat huurder de vordering niet meer kan instellen; huurder had immers op dat moment geen weet van het bestaan van de vergunning. Tijdens de hele huurperiode was de Leegstandwet van toepassing: verhuurder was gehouden aan de maximale huurprijs en had de gegevens van de vergunningverlening in de huurovereenkomst moeten vermelden. De kantonrechter geeft huurder daarom op het punt van de huur gelijk: verhuurder moet de onverschuldigd betaalde huur terugbetalen, ruim 27.000 euro. Omdat echter de servicekosten daadwerkelijk gemaakte kosten betroffen, is huurder in dat opzicht wel aan de eindafrekening gebonden.

Het oordeel van de rechter

Omdat verhuurder meent dat partijen niet de bedoeling hadden een onder de Leegstandwet vallende huurovereenkomst te sluiten en van onverschuldigde betaling dus geen sprake kan zijn, buigt het hof zich opnieuw over de zaak. Het hof merkt op dat de bepalingen van de Leegstandwet dwingend zijn en dat verhuurder de woning alleen op basis en met inachtneming van de vergunning kon verhuren. Verhuurder heeft niet aangetoond dat huurder bekend was met het bestaan van de vergunning en de maximale huurprijs, en door het tekenen van de eindafrekeningsovereenkomst afstand heeft gedaan van zijn rechten uit de Leegstandwet. Het hof bevestigt het oordeel van de kantonrechter dat het verschil in huur moet worden terugbetaald. Wat de servicekosten betreft, stelt het hof vast dat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat verhuurder jaarlijks en bij beëindiging van de huur een rubrieksgewijs opgesteld overzicht verstrekt van de ten laste van de huurder te brengen kosten. Huurder zegt nooit een definitieve afrekening te hebben gezien, maar heeft zonder aan te dringen op een nadere specificatie of verantwoording wel getekend ‘op basis van de werkelijke kosten’. Net als de kantonrechter acht het hof huurder daarom in dit opzicht wel gebonden aan de eindafrekeningsovereenkomst. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 23 februari 2010)