Temporary als in tijdelijk?

Hoewel in het opschrift van de huurovereenkomst ‘temporary duration’ staat vermeld, is nergens uitdrukkelijk bepaald dat het om tijdelijke, niet te verlengen verhuur gaat. Is dat wel het geval, dan bestaat geen huur(prijs)bescherming en had de huurcommissie geen uitspraak mogen doen. De vraag is dus of het hier om huur van korte duur gaat.

De casus

Huurder heeft een aanstelling bij de universiteit voor één jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor de duur van zijn onderzoek. Het huurcontract voor de gemeubileerde en gestoffeerde woonruimte is getiteld ‘Lease for living accomodation (temporary duration)’. De huur is aangegaan voor de duur van één jaar en daarna voortgezet op maandelijkse basis. De huursom bedraagt 485 euro, het voorschot servicekosten 275 euro. Op verzoek van huurder heeft de huurcommissie de redelijkheid van huurprijs en voorschotbedrag servicekosten beoordeeld, en deze verlaagd naar respectievelijk 264,50 euro en 141 euro per maand. Volgens verhuurder was de huurcommissie daartoe niet bevoegd, omdat sprake is van huur van korte duur. Bovendien zijn fouten gemaakt bij de beoordeling van het puntenaantal, de waardering van de meubilering en de hoogte van het voorschotbedrag. Verhuurder vraagt de rechter daarom de beslissing van de huurcommissie terug te draaien. Huurder meent dat na het eerste jaar een huurovereenkomst van langere duur is ontstaan. Verhuurder zocht helemaal geen huurder voor een korte huurperiode; voorwaarde was juist een vast arbeidscontract. En uit dat arbeidscontract blijkt dat de aanstelling van huurder na een jaar bij voldoende functioneren zou worden verlengd.

Het oordeel van de rechter

Gaat het, zoals verhuurder stelt, om een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is? Die vorm van tijdelijke verhuur mag niet snel worden aangenomen, merkt de rechter op. Doorslaggevend zijn de aard van het gebruik en van de woning, en de intentie van partijen wat de duur van het gebruik aangaat. Huurder heeft in het gehuurde zijn hoofdverblijf, de woning is geschikt voor permanente bewoning, en verhuurder heeft de woning destijds niet aan een specifieke doelgroep (zoals studenten) aangeboden, maar aan het algemene publiek. Hij heeft daarbij niet aangegeven dat het om tijdelijke verhuur voor korte tijd zou gaan. Dit alles wijst niet op een gebruik voor begrensde duur, aldus de rechter. Verhuurder was blijkbaar uitsluitend geïnteresseerd in een vast arbeidscontract (waarborg voor een vast inkomen) en niet in de duur van de aanstelling. Dat de aanstelling in eerste instantie voor een jaar gold, biedt verhuurder geen argument, aangezien het contract ook vermeldt dat die aanstelling voor een niet nader aangeduide periode kon worden verlengd. Uit het huurcontract zelf blijkt evenmin de tijdelijkheid van de huur. Vrijwel elk regulier huurcontract wordt namelijk in eerste instantie aangegaan voor de duur van een jaar, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging. In de kop staat wel ‘temporary duration’, maar nergens is uitdrukkelijk bedongen dat het gaat om tijdelijke, niet te verlengen, verhuur, en ook wordt de specifieke reden daarvoor niet genoemd. In dit geval kan dus niet gesproken worden van tijdelijke huur zoals in de wet voorzien. Dit betekent dat het reguliere huurrecht van toepassing is en dat de huurcommissie bevoegd was om uitspraak te doen. Of de vastgestelde verlaging in stand zal blijven, is nog niet zeker. Verhuurder mag zijn bezwaren daartegen nader motiveren. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 28 december 2012, LJN BZ4802)