Tijdelijk gebruik ondanks lange duur exploitatie

Verhuurder exploiteert een complex op een terrein dat eigendom is van de universiteit. Het complex bestaat uit onzelfstandige wooneenheden die voorheen dienst deden als prefab en verplaatsbare asielzoekerswoningen. Verhuurder heeft een groot aantal van dit soort woningen overgenomen van het Rijk om te hergebruiken als tijdelijke huisvesting voor studenten, om de kamernood te lenigen.

De casus

De gemeente heeft voor de exploitatie van de wooneenheden een vrijstelling verleend voor vijf jaar. Na afloop van die periode gedoogt zij de verdere exploitatie, maar het tijdelijk gebruik moet uiterlijk medio januari 2013 (na zo’n acht jaar) eindigen. Met studenten zijn tijdelijke huurovereenkomsten en ook huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten. Daarin is opgenomen dat het om bijzondere, semipermanente wooneenheden gaat en dat bij beëindiging van de huurovereenkomst geen aanspraak bestaat op een verhuiskostenvergoeding en/of vervangende woonruimte. Met het oog op de aanvang van de sloopwerkzaamheden zijn de huurovereenkomsten opgezegd tegen 22 februari 2013. Een aantal studenten weigert op verschillende gronden (ongeldige opzegging, langere opzegtermijn, huurbescherming) te vertrekken of verbindt daaraan voorwaarden (vergoeding, passende woonruimte). Verhuurder verlangt daarom in kort geding hun ontruiming. Het gaat volgens verhuurder om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is: de wooneenheden zijn zowel naar aard en voorkomen als naar locatie onmiskenbaar bedoeld als tijdelijk, zoals ook uit de huurovereenkomsten en correspondentie blijkt. Huurbescherming is niet aan de orde en zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Het belang van verhuurder bij ontruiming van het gehuurde is zodanig groot dat het belang van de studenten daarvoor moet wijken, stelt verhuurder.

Het oordeel van de rechter

Komt de studenten huurbescherming toe, of is inderdaad sprake van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is? Het tijdelijke karakter van de huur blijkt volgens de rechter uit de huurovereenkomsten, ook die voor onbepaalde tijd, en uit de correspondentie. Gezien de vertraging in de plannen heeft verhuurder na de termijn van vijf jaar met de universiteit en de gemeente onderhandeld over een voortgezette exploitatie. Die langere exploitatie kan verhuurder nu niet worden tegengeworpen; de studenten hebben daardoor immers langer kunnen huren tegen een lage huur. De tijdelijkheid blijkt ook uit de aard van de gebouwen (houten barakken die niet opnieuw kunnen worden gebruikt) en uit de bestemming van de locatie (terrein bestemd voor onderwijsvoorzieningen). Gelet op dit alles gaat het volgens de rechter inderdaad om huur die naar zijn aard van korte duur is, zodat de studenten geen huurbescherming toekomt. Ook kunnen zij geen aanspraak maken op een verhuisvergoeding of vervangende woonruimte. Wat de kwestie van de langere opzegtermijn betreft, die zou in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Verhuurder heeft namelijk een groot belang bij de ontruiming en van hem kan niet gevergd worden dat hij het gehuurde in stand houdt. De studenten moeten uiterlijk op 22 februari 2013 de woningen in het complex ontruimen. (Uitspraak Rechtbank ‘s-Gravenhage van 30 januari 2013, LJN BZ0834)  

Facebook antwoorden