Toch geen huurbescherming bij wisselwoning Leegstandwet

Verhuurster, die met de benodigde Leegstandwetvergunning een tijdelijke huurovereenkomst was aangegaan, kreeg in eerste instantie van de kortgedingrechter te horen dat die vergunning niet was bedoeld voor het gebruik van het gehuurde als wisselwoning – de huurder had recht op reguliere huurbescherming. In de vervolgprocedure in deze zaak komt de rechtbank Amsterdam tot een andere conclusie. Uitgangspunt is volgens de Amsterdamse rechter dat de huurovereenkomst is gesloten in het kader van de Leegstandwet en huurder daarom slechts een beperkt recht op huurbescherming heeft.

De casus

De tijdelijke huurovereenkomst is tijdig opgezegd tegen het einde van de (twee maal verlengde) Leegstandwetvergunning. Een aantal woningen in complexen waar de renovatiewerkzaamheden nog niet zijn gestart, doet – net als de woning van huurder – dienst als wisselwoning. De renovatie daarvan start zodra de tijdelijke bewoners naar hun eigen woningen terugkeren. In het kort geding tot ontruiming van huurder, die niet bereid bleek te vertrekken, heeft verhuurster nul op het rekest gekregen. In deze vervolgprocedure, een bodemprocedure, wil verhuurster bevestigd krijgen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd en dat huurder binnen drie dagen moet ontruimen. De bestemming van de woning is namelijk door het gebruik als wisselwoning niet gewijzigd, huurder belemmert de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en verblijft onrechtmatig in de woning, die verhuurster dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als bekend was geweest dat de woning als wisselwoning zou worden gebruikt, was de leegstandvergunning niet verleend, meent huurder. Omdat de vergunning voor een onjuist doel is gebruikt, is geen tijdelijke huurovereenkomst maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen. De plannen van de corporatie zijn niet voldoende concreet en bovendien zijn er andere leegstaande woningen in de buurt die zij kan inzetten. Voor het geval dat huurder niet in de woning mag blijven, vordert hij een verhuiskostenvergoeding en vervangende woonruimte.

Het oordeel van de rechter

Het is duidelijk dat voor de gehuurde woning een vergunning is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Leegstandwet. Die vergunning is verschillende keren zonder bezwaar verlengd. De vraag of de vergunning op goede gronden is verleend, en of de vergunning ook was verleend indien slechts sprake zou zijn geweest van het gebruiken van de woning als wisselwoning, kan volgens de rechter in het midden blijven. Het uitgangspunt in deze zaak is dat de huurovereenkomst is gesloten in het kader van de Leegstandwet, zodat de huurbeschermingsbepalingen grotendeels niet van toepassing zijn, en dat de vergunning is geëindigd. De opzegging, die tijdig is gedaan, is door huurder niet betwist en de huurovereenkomst is geëindigd. In beginsel bestaat dus een ontruimingsverplichting voor huurder. Dat gerenoveerd zal worden en dat de woning van huurder in die renovatie betrokken zal worden, staat vast. Als dat (eerst) als wisselwoning zal zijn, maakt daarin geen verschil omdat de woning van huurder zelf ook gerenoveerd zal worden. Dat er andere woningen in de straat van huurder leeg staan, maakt de ontruiming niet onredelijk of onbillijk. Huurder heeft in dit geval geen recht op vervangende woonruimte of een verhuiskostenvergoeding, en moet binnen drie weken ontruimen. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 11 mei 2009; zie ok LJN BG7779)