Verzakking in tuin: normaal gebruik mogelijk?

Een huurder is verplicht zijn tuin goed te verzorgen. In sommige delen van het land verzakken tuinen voortdurend, wat ophogen en herbestraten noodzakelijk maakt. Over de vraag wie dit moet doen, huurder of verhuurder, verschillen de meningen. Huurder in deze zaak meent in ieder geval dat de verzakkingen in zijn tuin een gebrek opleveren, met recht op huurprijsvermindering en herstel.

De casus

Huurder heeft de woning na het gereed komen als eerste huurder betrokken. Het gaat om geliberaliseerde huur. De woning heeft een voor- en achtertuin, die huurder grotendeels heeft bestraat. Na enkele jaren is in verband met verzakking van de grond rondom de woning de grond afgegraven, is een laag Argex-korrels gestort en zijn de korrels afgedekt met een waterdoorlatend doek en een laag aarde. Zo’n vijftien jaar later meldt huurder dat de grond rondom de woning weer is verzakt en verzoekt hij verhuurder de grond op te hogen. Verhuurder biedt aan zand te storten, zodat huurder zelf de oprit naar zijn garage en de paden naar de voordeur en de achterdeur op niveau kan brengen. Huurder, op leeftijd, verwerpt dat aanbod omdat hij meent dat niet hij maar verhuurder de grond moet ophogen. Huurder heeft de kantonrechter verzocht vast te stellen dat de verzakkingen een gebrek aan de woning betreffen. Huurder wenst een verlaging van de huurprijs met 15% tot het moment dat verhuurder de achtertuin, voortuin en oprit heeft opgehoogd en herbestraat, en de bestaande schutting heeft herplaatst. De kantonrechter vindt echter niet dat het herstel van de verzakkingen voor rekening van verhuurder moet komen. Huurder gaat in hoger beroep.

Het oordeel van de rechter

Volgens huurder is een normaal gebruik van de tuin niet mogelijk en wordt de toegang tot en van de woning bemoeilijkt. De verzakking is niet slechts te constateren door nameting maar is ook zichtbaar. De drempel van zowel de voor- als achterdeur heeft een aanzienlijke opstap, waarvoor huurder provisorische maatregelen heeft moeten treffen en de woning niet rolstoeltoegankelijk is. Ook de garage is provisorisch opgehoogd om de auto naar binnen te kunnen rijden, de schutting is vervormd en beschadigd en de poort in de schutting is nog maar nauwelijks te openen. Maar, vormt de verzakking van de tuin van huurder een zodanig gebrek dat de woning aan huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten? Nee, zegt ook het hof. Het verzakken van de grond is in potentie problematisch, maar (nog) geen gebrek dat verhuurder verplicht tot herstel of huurprijsvermindering. De onderhoudsverplichting van verhuurder omvat niet de door huurder verlangde maatregelen om te voorkomen dat in de toekomst dat gebrek ontstaat. Met de door huurder getroffen maatregelen is de woning toegankelijk en de tuin normaal te gebruiken. Dat de woning niet rolstoeltoegankelijk is, maakt de woning niet gebrekkig. Kleine herstellingen, zoals het zorg dragen voor het gemakkelijk(er) openen van de poort en het rechtzetten en rechthouden van de destijds door huurder gebouwde schutting, komen voor rekening van huurder. Hetzelfde geldt voor het egaliseren van de tuin, waarvoor verhuurder heeft aangeboden de daartoe benodigde grond te leveren. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 1 mei 2012, LJN BW9640)