Waardedaling door verhuur in plaats van verkoop?

De gevolgen van de financiële crisis op de woningmarkt zijn aanzienlijk: er worden minder leningen verstrekt, huizenprijzen en huizenverkoop staan onder druk. Van alle appartementen in een nieuwbouwcomplex zijn er slechts twee verkocht. De eigenaresse zoekt naar een oplossing en besluit tot verhuur in plaats van verkoop. Tot groot ongenoegen van een van de kopers, die door dat besluit schade zegt te hebben geleden.

De casus

Een corporatie heeft twee appartementencomplexen gebouwd, een ervan geheel bestemd voor de verkoop. X heeft in dat complex een appartement gekocht. Nadat X het appartement heeft betrokken, besluit de corporatie op enig moment de overige appartementen in het gebouw niet langer te verkopen, maar te verhuren. X stelt dat hij zijn appartement heeft gekocht omdat in de brochure was aangekondigd dat er in het gebouw alleen koopappartementen zouden zijn. Het is volgens hem algemeen bekend dat verhuur van appartementen in hetzelfde gebouw leidt tot waardedaling van de koopappartementen. Door het gewijzigde beleid is sprake van onvoorziene omstandigheden en kan de koopovereenkomst (met name de koopsom) niet ongewijzigd in stand blijven. X vindt ook dat de corporatie door die beleidswijziging de waardedaling opzettelijk en dus onrechtmatig heeft veroorzaakt. Hij begroot zijn schade op een bedrag van ruim 39.000 euro. De corporatie erkent dat de appartementen bestemd waren voor de verkoop, maar stelt dat X door haar handelen geen schade heeft geleden. Integendeel. Toen vanwege de economische crisis na twee jaar slechts twee appartementen waren verkocht, is als schadebeperkende maatregel tot verhuur besloten. Dankzij dat besluit is er geen ernstige leegstand geweest en zijn de andere appartementen niet voor afbraakprijzen verkocht – wat de waarde van het appartement van X zeker zou hebben doen dalen. De door X gesignaleerde waardedaling heeft te maken met de marktomstandigheden, een factor die geheel voor zijn rekening en risico als koper blijft.

Het oordeel van de rechter

Heeft X door het besluit van de corporatie schade geleden en zo ja, is die schade aan de corporatie toe te rekenen, dat is de vraag. De corporatie heeft haar handelen gerechtvaardigd: door de neergang in de huizenmarkt slaagde zij er niet in voldoende appartementen te verkopen. De corporatie heeft twee jaar lang naar kopers gezocht en zoekt ook nu nog naar kopers. Die kopers zijn echter niet gevonden. Hoewel het volgens de rechter aannemelijk is dat het appartement van X in waarde is gedaald, is het evenzeer aannemelijk dat die waardedaling nog groter zou zijn geweest bij leegstand of verkoop ver beneden de marktwaarde. Juist mede ter bescherming van de belangen van X diende de corporatie dat effect dan ook te voorkomen. De waardedaling, voor zover daarvan sprake is, kan daarom niet als enige tekortkoming aan de corporatie worden toegerekend. Dat de woningmarkt – onvoorzien –  ingrijpend is verslechterd, is een risico dat voor rekening van X als koper komt en geen reden voor wijziging van de koop-/aannemingsovereenkomst. De corporatie heeft ook niet onrechtmatig jegens X gehandeld door tot verhuur van appartementen over te gaan. Zoals gezegd, was verhuur van de appartementen mede in het belang van X te prefereren boven leegstand of verkoop beneden de marktprijs. De vorderingen van X  worden afgewezen. (Uitspraak Rechtbank Almelo van 11 juli 2012, LJN BX1442)