Winstafdracht onderverhuur ook aan particulier

Huurders hebben jarenlang zonder toestemming kamers onderverhuurd. De winst is deels geschat en deels berekend aan de hand van verklaringen, contract en energierekeningen. Verhuurder, particulier, heeft schade geleden doordat hij onderzoek heeft moeten laten doen naar de illegale bewoning, een huurverhoging is misgelopen en ook de ontruiming heeft bekostigd.

De casus

Huurders zijn naar een koopwoning vertrokken en hebben vervolgens kamers in de huurwoning verhuurd aan een viertal personen. Deze bewoners betaalden een huur van rond de 470 euro. Nadat de huurovereenkomst tussen huurders en verhuurder is beëindigd, heeft verhuurder de bewoners gesommeerd de woning te verlaten. Verhuurder vordert van huurders schadevergoeding in de vorm van afdracht van de onrechtmatig genoten huurinkomsten. Volgens de kantonrechter zijn huurders toerekenbaar tekortgeschoten en moeten zij de daardoor veroorzaakte schade aan verhuurder vergoeden. Die schade bestaat erin dat verhuurder tijd heeft moeten besteden aan de bestrijding van illegale onderverhuur. Er bestaat volgens de kantonrechter geen rechtsregel die inhoudt dat dergelijke schade alleen kan worden gevorderd door woningcorporaties. De schade mag worden begroot op de genoten winst of een deel daarvan, aldus de kantonrechter. Op grond van de stukken zijn de vermoedelijk genoten huurinkomsten vastgesteld en zijn huurders in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. Huurders hebben tegen deze beslissing tussentijds hoger beroep ingesteld.

Het oordeel van de rechter

Niet alleen een woningcorporatie, maar ook een particuliere verhuurder heeft belang bij en lijdt schade door de noodzaak onderzoek te (laten) doen naar verboden onderverhuur. Het gaat daarbij niet om normale kosten die aan de uitvoering van de huurovereenkomst zijn verbonden. Is in dit geval voldaan aan de vereisten voor schadevergoeding door winstafdracht? Naast de genoemde onderzoekskosten heeft verhuurder nog twee andere vormen van schade gesteld: de onmogelijkheid de huur op een eerder moment te verhogen en de kosten van ontruiming van het gehuurde. Verhuurder had de huurprijs van de (gewilde) woning namelijk kunnen verhogen als huurders de woning niet zouden hebben onderverhuurd, maar de huur zouden hebben opgezegd. Dat verhuurder kosten heeft gemaakt voor de ontruiming van het gehuurde, staat ook vast. Het is volgens het hof duidelijk dat verhuurder door de wanprestatie schade heeft geleden en dat de gevorderde winst die schade niet aanmerkelijk te boven gaat. Een concrete berekening en bewijs van het schadebedrag is problematisch, zodat – nu het om onrechtmatig handelen gaat – begroting van de schade op het bedrag van de winst voor de hand ligt. Het instrument van de winstafdracht kan ook bij een particuliere verhuurder worden gehanteerd. Bij deze wijze van schadeberekening moet worden bepaald welke nettowinst is behaald en moeten de gemaakte kosten (energiekosten, onderhoudskosten) daarop in mindering worden gebracht. De energiekosten zijn bekend; huurders mogen alsnog – bij de kantonrechter – bewijs leveren van de door hen gemaakte onderhoudskosten. Het hof verwijst de zaak daarvoor terug naar de kantonrechter en bekrachtigt het vonnis voor het overige. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:222)