Het is het een of het ander: huurcommissie of kantongerecht

Is sprake van een gebrek dat de verhuurder dient te verhelpen, dan kan de huurder aanspraak maken op huurvermindering. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte heeft daartoe, afhankelijk van het gebrek, twee mogelijkheden: de kantongerechtprocedure of de huurcommissieprocedure. Die keuze is van belang omdat de bevoegdheden van huurcommissie en kantonrechter verschillen en de keuze bovendien bindend is. Dat wil zeggen dat de huurder deze procedures niet tegelijkertijd of achter elkaar kan voeren.

De casus

Huurster wil huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek. Zij wendt zich tot de huurcommissie. Die willigt het verzoek in en verlaagt de huurprijs voor een bepaalde periode. Vervolgens wendt huurster zich voor een andere periode tot de kantonrechter. Ook bij de kantonrechter stelt zij dat het gebrek aan haar woning heeft geleid tot derving van huurgenot. Al vanaf de aanvang heeft huurster geklaagd over de slechte bouwkundige toestand van de keuken. Met die klachten heeft verhuurder niets gedaan. Het gaat om onrechtmatig nalaten dan wel toerekenbaar tekortschieten van verhuurder, waardoor huurster schade heeft geleden. Zij verlangt bij wijze van schadevergoeding een bedrag van ruim 7.000 euro. Dit schadebedrag betreft een periode van twee jaar en twee maanden en is gebaseerd op de evenredige huurprijsvermindering zoals die door de huurcommissie is vastgesteld. Het bedrag is volgens huurster onverschuldigd voldaan, maar verhuurder weigert terugbetaling. Verhuurder is van mening dat het gaat om een vordering tot vermindering van de huurprijs. Die vordering is niet toewijsbaar, want huurster heeft over dezelfde kwestie al een procedure gevoerd bij de huurcommissie.

Het oordeel van de rechter

Huurster heeft de huurcommissie om schadevergoeding gevraagd in de vorm van een evenredige huurprijsvermindering. Zij heeft bij de huurcommissie succes geboekt. Huurster had zich indertijd ook met haar vordering tot de kantonrechter kunnen wenden. De huidige vordering van huurster komt erop neer dat zij onder de titel van schadevergoeding een bedrag van verhuurder wil ontvangen dat is gerelateerd aan een evenredige huurprijsvermindering, maar dan over een periode voorafgaand aan de periode waarop de uitspraak van de huurcommissie betrekking heeft. Het gaat om een schadevergoeding die, net als bij de huurcommissie, is gebaseerd op de stelling dat zij van doen heeft gekregen met genotvermindering. De wet voorziet wel de mogelijkheid van beroep bij de rechter tegen een uitspraak van de huurcommissie, maar niet de mogelijkheid om voor dezelfde feiten beide procedures te doorlopen. Huurster heeft haar keuze gemaakt en kan zich niet op grond van bepaalde feiten – in deze zaak genotvermindering door een gebrekkige keuken – na afloop van de procedure bij de huurcommissie ook nog tot de kantonrechter wenden. Daaraan doet niet af dat de vordering van huurster betrekking heeft op een andere periode dan die waarover de huurcommissie zich heeft gebogen. (Uitspraak Rechtbank Almelo van 12 juli 2011, LJN BR1514)