Tuin toegankelijk, maar niet openbaar: servicekosten

Als het gaat om een besloten groenvoorziening, dus een tuin die geen openbaar karakter heeft en alleen voor bewoners toegankelijk is, mogen verhuurders de onderhoudskosten in beginsel doorberekenen. Bij een openbare tuin geldt dat die kosten voor rekening van verhuurder zijn. Is de voor het publiek opengestelde tuin van een hofje besloten of openbaar, en wie betaalt de kosten van onderhoud?

De casus

Tot de woonruimte behoren de onroerende zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde naar de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening (de zogenaamde “onroerende aanhorigheden”), zoals een groenvoorziening waarvan huurder in overwegende mate het feitelijk gebruik heeft. Een groenvoorziening met een open karakter, die voor eenieder toegankelijk is, is niet “aanhorig”. De groenvoorziening van het hofje waar huurder woont heeft drie poorten, waarvan slechts één vanaf de buitenzijde overdag toegankelijk is voor derden. Bij die poort hangt een bord met bezoektijden en het verzoek om de privacy en rust van de bewoners te respecteren. In de groenvoorziening zelf zijn bordjes geplaatst waarop staat dat bezoekers slechts gebruik mogen maken van de paden en niet van het gras. Huurder en verhuurder verschillen van mening over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten die tot de post omgevingsbeheer behoren. Huurder meent dat de tuin openbaar is en de kosten van het groenonderhoud dus niet voor zijn rekening behoren te komen.

Het oordeel van de rechter

De tuin maakt volgens de huurovereenkomst expliciet deel uit van de huurwoning. Op de borden voor bezoekers is uitdrukkelijk vermeld dat het hofje een privéterrein betreft. De groenvoorziening is wel toegankelijk voor bezoekers, maar om de privacy van de bewoners te waarborgen zijn er beperkte bezoektijden, waarop uitdrukkelijk wordt gewezen. Ook mogen bezoekers alleen maar gebruik maken van de paden – de tuin is immers primair voor de bewoners van het hofje bedoeld. Uit dit alles blijkt volgens de rechter dat de groenvoorziening een besloten karakter heeft. Dat de tuin op bepaalde tijdstippen is opengesteld voor derden betekent namelijk niet dat de groenvoorziening daardoor een open karakter krijgt. De kantonrechter onderkent dat de bewoners, zoals huurder stelt, regelmatig bezoek van derden hebben te verduren en soms ook buiten de vastgestelde bezoektijden, maar dit leidt er toch niet toe dat de bestemming van de groenvoorziening verandert van een besloten naar een openbaar karakter. Het gaat in dit geval dus om een onroerende aanhorigheid die deel uitmaakt van het gehuurde. Dat betekent dat huurder geacht wordt het genot van de groenvoorziening grotendeels aan de huurovereenkomst te ontlenen en dat de kosten van het onderhoud van de groenvoorziening via de servicekosten aan huurder in rekening kunnen worden gebracht. Huurder moet zijn aandeel in het ‘omgevingsbeheer’ alsnog betalen. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland van 21 november 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:7155)