Verhuurder moet schade door 31 jaar oude cv-ketel vergoeden

Levert de ouderdom van een cv-ketel op zichzelf een gebrek op? In het geval van een 18 jaar oude ketel meende het hof ’s-Hertogenbosch dat de leeftijd van de cv-ketel niet zonder meer beslissend is als de cv-ketel bij aanvang van de huur goed functioneerde en geschikt was om het pand te verwarmen. Bij een 31 jaar oude cv-ketel in een huurhuis komt het hof tot de conclusie dat wel degelijk sprake is van een gebrek. Indien dat gebrek al bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, moet de verhuurder de daardoor veroorzaakte schade (hoger energieverbruik) vergoeden.

De casus

Huurders hebben zo’n twee jaar een woning met garage van verhuurster gehuurd. In de laatste periode van huur is een betalingsachterstand ontstaan. Huurders betaalden niet de volledige huur, omdat verhuurster de cv-ketel niet wilde vervangen. Huurders zijn door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, maar hebben tegen die beslissing hoger beroep aangetekend. Punten van discussie zijn de hoogte van de huurachterstand en de schade die huurders hebben geleden doordat verhuurster het – overigens door verhuurster betwiste – gebrek aan de cv-ketel niet heeft verholpen. Huurders stellen verhuurster voor deze schade aansprakelijk. Huurders beroepen zich op opschorting van hun verplichting tot huurbetaling. Zij voeren aan dat verhuurster toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot het verhelpen van een zwaarwegend gebrek aan het gehuurde. Dit gebrek betreft de cv-ketel. Volgens huurders is er sprake van een te hoge CO2-uitstoot en onnodig energieverlies met als gevolg veel te hoge energierekeningen. Zij willen de te veel betaalde energiekosten verrekenen met de door hen nog verschuldigde huurpenningen.

Het oordeel van de rechter

Opschorting van de verplichting tot huurbetaling is niet meer aan de orde, want de huurovereenkomst is inmiddels beëindigd. Wat het beroep op verrekening betreft, stelt het hof stelt vast dat de cv-ketel bij aanvang van de huurovereenkomst 31 jaar oud was. Het zijn volgens het hof feiten van algemene bekendheid dat de levensduur van een cv-ketel circa vijftien jaar is en dat moderne ketels, met name hoogrendementsketels, aanzienlijk goedkoper in het gebruik zijn. Bij een meer dan dertig jaar oude ketel zijn de stookkosten veel hoger dan een huurder mag verwachten, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het te verwachten genot kan verschaffen. De aanwezigheid van een dergelijk oude ketel vormt dus een gebrek, ook indien de ketel technisch in orde zou zijn conform de normen voor een laagrendementsketel van die leeftijd. Verhuurster kan dat gebrek nu niet meer verhelpen. Aangezien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en verhuurster het toen kende of had behoren te kennen, is zij verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade, bestaande in een te hoog energieverbruik. Aan de hand van de energienota’s die huurders alsnog dienen te overleggen, zal het hof op een later tijdstip de door verhuurster te vergoeden schade begroten. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 september 2010, LJN BO0177)