Woning onbewoonbaar, onderhuurder op straat

Onderhuurder X, cliënt van huurder, is verslaafd aan harddrugs en zorgt voor veel overlast. Na brand in het gehuurde appartement komt X op straat te staan. Verhuurder had vanwege de extreme woonsituatie al veel eerder bij huurder aangedrongen op het vertrek van X en is niet van plan vervangende woonruimte aan te bieden. X meent daarop wel recht te hebben.

De casus

Een stichting huurt verschillende woningen van verhuurder, geeft deze in gebruik aan haar cliënten en biedt hun zorg, begeleiding en behandeling. Wanneer in het appartement van cliënt X brand uitbreekt, moet het hele appartementencomplex worden ontruimd. Verhuurder heeft andere bewoners tijdelijk ondergebracht in hotels, maar heeft voor X geen alternatieve woonruimte of overnachtingsmogelijkheid verzorgd. Omdat het appartement niet bewoonbaar is, zegt de stichting de huurovereenkomst op. X vordert van verhuurder alternatieve woonruimte in de gemeente tegen een vergelijkbare huurprijs, totdat het appartement weer bewoningsgereed is. X stelt dat hij huurder is. Op papier is wel sprake van een onderhuurrelatie, zegt hij, maar in feite is er een gewone huurovereenkomst tussen hem en verhuurder. De stichting is er alleen om praktische redenen tussen geschoven, namelijk om op die manier af te dwingen dat hij zich aan de begeleiding van de stichting houdt. Het gaat er om hoe partijen zich tegenover elkaar opstellen en wat zij van elkaar weten. Verhuurder weet dat X in het appartement woont. Ook de huurpenningen worden rechtstreeks door X aan verhuurder betaald. Hoe dan ook handelt verhuurder onrechtmatig door X de toegang tot zijn appartement te ontzeggen en geen alternatieve woonruimte aan te bieden. Verhuurder bestrijdt dat er een rechtsverhouding tussen X en verhuurder bestaat. Dat de sociale dienst de huur op de uitkering van X inhoudt en rechtstreeks aan verhuurder betaalt, is enkel een praktische uitvoering van de betalingsverplichtingen.

Het oordeel van de rechter

De huurovereenkomst is gesloten tussen verhuurder en de stichting. Dat de sociale dienst de huurpenningen (sinds enige tijd) rechtstreeks aan verhuurder betaalt, heeft die verhouding niet gewijzigd. Bovendien kan ook een derde bevrijdend betalen. Daarbij komt dat X volgens het strikte toewijzingsbeleid van verhuurder niet voor een huurovereenkomst in aanmerking zou zijn gekomen. Wat zijn dus de gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomst door de stichting? Normaliter zet de verhuurder dan de onderhuur voort. Het staat weliswaar nog niet vast, maar het is wel aannemelijk dat de ingebruikgeving van de woning door de stichting aan X kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, zodat de rechter daarvan uitgaat. Verhuurder heeft echter de mogelijkheid een dergelijke huurovereenkomst te beëindigen. In dit geval doet verhuurder daarvoor een beroep  op de redelijkheid en de billijkheid. De kortgedingrechter volgt verhuurder daarin. X veroorzaakt overlast voor zijn omgeving. Met name nu de stichting er ten aanzien van de woonbegeleiding tussenuit is gevallen, is de verwachting gerechtvaardigd dat in deze overlastsituatie geen verbetering op zal treden. Daarnaast staat voldoende vast dat X op basis van het toewijzingsbeleid van verhuurder niet voor een woning als deze in aanmerking zou zijn gekomen. Huurder had zich voor vervangende woonruimte tot de stichting moeten wenden. Voor een definitieve uitspraak over de huurrelatie moet verhuurder echter een bodemprocedure starten. Verhuurder hoeft X in afwachting daarvan geen vervangende woonruimte aan te bieden. (Uitspraak Rechtbank Leeuwarden van 24 april 2012, LJN BW5785)